Min mand og jeg er i færd med at sælge vores lejlighed på Frederiksberg og købe et hus nord for København. I den forbindelse er vi blevet opmærksomme på nogle nye ejendomsregler i ejendomsmæglerloven fra 2015. Hvad betyder de for vores situation? N.E., Frederiksberg.
Ny ejendomsmæglerlov
Ændringen af ejendomsmæglerloven, som trådte i kraft den 1. januar 2015 medfører, flere ændringer af betydning for både køber og sælger. For det første har salgsopstillingen har ændret udsendeende. Der skal ikke længere vises et finansieringsforslag, men en indikation at hvad boligen nogenlunde vil koste om måneden, stadig skrives på. Dog bliver det frivilligt, og tallene skal opgives i delkomponenter modsat i dag, hvor det er to samlede tal. Detaljerne omkring ejendomsmæglerens honorar skal heller ikke længere være udspecificeret i delkomponenter, hvilket forbedrer overskueligheden for sælger. Det er ikke længere et krav, at mæglerens særlige interesser og tilknytning til banker, realkreditinstitutter m.v. skrives på forsiden af salgsopstillingen, så nu er det skjult hvem mægleren måtte arbejde sammen med og opnå f.eks. provision fra. Formidlingsaftalen, som indgås medlem sælger og mægler løber ikke længer i maksimalt 6 måneder. Kun hvis formidlingsaftalerne anfører, at der skal betales gebyr ved opsigelse, er der en begrænsning på seks måneder. Noget særligt vigtigt for køberne er, at det nu er tydeligt, at ejendomsmægleren kun er sælgers mand, altså er på sælgers side i handlen, og ikke også er købers mand i et eller andet omfang. I den forbindelse introduceres begrebet ”købermægler”, som betegnelsen for en anden mægler køberen kan vælge til at varetage sine interesser, hvis der ikke på sædvanlig vis vælges en advokat.
Jeg har solgt min ejerbolig og skal nu til at leje. Her er jeg stødt på begreberne omkostningsbestemt leje og det lejedes værdi? Hvad er forskellen på de to? I.M., Hørsholm.
I de kommuner, hvor der er boligregulering, som er langt de fleste, fastsættes lejen på baggrund af ejendommens driftsudgifter og en beregning af afkastet på ejendommen – i henhold til gældende Boligreguleringslovens regler. Dette kaldes for omkostningsbestemt husleje, eller budgetleje. Driftsudgifterne dækker fx skatter og afgifter til det offentlige, udgifter til renovation, vand, fællesbelysning, forsikringer, en forsvarlig vedligeholdelse og opretholdelse af ejendommens standard, vicevært og anden renholdelse af ejendommen, deriblandt lovpligtig hensættelse til vedligeholdelse, administration og lignende.
Når ejendommens driftsudgifter stiger, kan udlejer forhøje lejen med tre måneders varsel, så driftsudgifterne løbende afspejles i lejen. Lejeforhøjelsen varsles som regel i september. Derefter er lejestigningen gældende fra den efterfølgende 1. januar. Udlejer har dog mulighed for at varsle lejeforhøjelse på et hvilket som helst tidspunkt af året, hvis driftsudgifterne stiger. Og hvis det er nødvendigt også flere gange om året. I nyere ejendomme kan den omkostningsmæssige leje, være urealistisk høj. Her giver udlejer en lejereduktion, så lejen kommer til at svare til det lejedes værdi. Loven sætter endvidere begrænsninger på, hvor meget lejen kan stige fra gang til gang. Huslejenævnet kan vurdere, om den omkostningsbestemte husleje er korrekt beregnet og hvis den er for høj, nedsættes den.
Undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje er alle værelser, der er en del af en en- eller tofamiliesbolig, hvor udlejeren selv bor. Her er lejefastsættelsen (næsten) fri, og kan tilsidesættes af huslejnævnet, hvis den er helt ublu. Den anden undtagelse er lejligheder i ejendomme, som d. 01.01.1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, dvs. lejemål i parcelhuse og ejerlejligheder og små udlejningsejendomme. I sådanne ” småejendomme” må lejen ikke væsentligt (10-15%) overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje. Denne lejen kaldes for det lejedes værdi – ikke at forveksle med markedslejen, som er den leje en udlejer kan opnå uden at skulle skele til hvad andre (regulerede) lejemål koster.
Jeg er ved at købe min mor og fars hus via et forskud i arven. Det betyder, at vi også skal lave en eller anden ordning med min bror, så han også får et ligeså stort forskud, som han dog ikke vil have udbetalt lige nu. Hvordan gør vi det bedst? N.S., Hellerup.
Hvis hele købesummen berigtiges ved en gave til dig, vil der tillige måske skulle betales en gaveafgift på 15% af det meste af gaven, Selvom din bror ikke ønsker et tilsvarende beløb nu, kan det være han måtte ønske det senere, og i den situation vil han enten kunne udtage en tilsvarende værdi, enten i kontanter, eller tilsvarende værdier. Derfor må i overveje om sådanne værdier er tilstede.
Hvis det ikke måtte være tilfældet, kan man forestille sig du betaler det halve af købesummen, evt. Finansieret ved en låneoptagelse, som så kan betales til dine forældre som sælgere, der kan videregive det til din bror.
Det grundliggende i dit spørgsmål er hvad man før, når der ikke er samtidighed i ydelserne. Dette kan som det ultimative gøres ved at dine forældre opretter et testamente, og her bestemmer at din bror forlods skal arve beløb, svarende til den gave du har fået, eller ved at du giver et arveafkald svarende til det du måtte have fået mere i gave end din bror. Et sådan dokument, er ikke helt ukompliceret, og du kan med fordel få hjælp af en advokat, især hvis du ikke får hele købesummen som gave, men berigtiger en del af købesummen ved udstedelse af et gældsbrev, for så vil der kunne være en restgæld herpå, der er reduceret, og derfor også får konsekvens for det beløb din bror vil skulle have / have forlods.
Min kone er netop død, og hun har efterladt mig med et meget stort kontantbeløb via vores forsikringer. Meget mere end jeg har brug for. Jeg vil gerne give en million af kronerne til vores tre børn, men er usikker på, hvordan jeg gør det, så de kommer til at betale mindst mulig skat? S.B., Aalborg.
Såfremt du måtte ønske at give dine børn det ønskede beløb med det samme, skal du være opmærksom, at du afgiftsfrit kan hvert af dine børn kr. 59.800 årligt. Resten vil være pålagt en afgift på 15%. Alternativt kan du låne dine børn det ønskede beløb ved et rentefrit anfordringslån, så lånet ikke vil have renteindflydelse på hverken dine eller dine børns renteindtægter. Derefter kan du årligt nedskrive gælden med kr. 59.800, hvorefter gælden en dag vil udgøre kr. 0, og dine børn reelt har modtaget hele beløbet afgiftsfrit. Du kan ligeledes give en gave til dine børns ægtefæller på kr. 20.900 årligt. Beløb over denne grænse vil betyde en afgift på 15%.
Såfremt dine børn og deres ægtefæller måtte have en fornuftig økonomi, og det måtte virke mere oplagt at give pengebeløb til dine børnebørn, kan du efter samme regler begunstige dine børnebørn, og give dem årligt en gave på kr. 59.800.
Du har desuden muligheden for at beslutte, om den gave du giver skal være særeje eller om den skal indgå i dine børns ægteskab.
Min mand og jeg blev skilt for tre år siden. Dengang solgte vi sammen vores fælles hus, og i mellemtiden er min daværende mand desværre gået bort. Nu har køberne af vores daværende bolig fundet flere graverende fejl ved boligen, som jeg potentielt står til at erstatte. Står jeg alene med erstatningsansvaret, eller deler jeg det med min tidligere mands nuværende kone? B.D., Slagelse.
Svarene på spørgsmålet vil variere alt efter hvorledes din tidligere mand og hans enke havde indrettet deres ægteskab og hvordan hun efterfølgende har indrettet sig.
Skiftede din mands enke efter hans død, vil der under ingen omstændigheder være mulighed for at hun kan hæfte for et potentielt krav hidrørende din tidligere mand før hans død.
Hensidder hun derimod i uskiftet bo, er hun reelt indtrådt i hans sted forså vidt angår både rettigheder og forpligtigelser. – Sådan var det i hvert fald tidligere.
Siden 1. januar 2008 har det været obligatorisk at indrykke et proklama i statstidende efter dødsfald, underordnet om boet skulle skiftes eller om længstlevende skulle hensidde i uskiftet bo. Et sådan proklama er præklusivt, hvorfor kreditorer har 8 uger til at rette deres krav i boet. Er denne frist overskredet, kan der ikke rettes et krav mod din tidligere mands enke for så vidt angår krav der måtte hidrøre ham.
I boer, der udleveres til at længstlevende skal hensidde i uskiftet bo, privat skifte, eller ægtefælleudlæg, herunder forenklet privat skifte, skal proklama senest indrykkes når boet udleveres.
Er der tale om bobestyrerboer, indrykkes proklama straks efter boets udlevering.
Jeg ejer en mindre virksomhed med fem ansatte. Jeg går snart på pension, og min yngste søn vil i den forbindelse gerne overtage virksomheden. Der er nogle værdier i virksomheden i form af goodwill og egenkapital, så mit spørgsmål er egentlig, hvordan jeg forholder mig til det i forhold til hans to søskende? T.W., Hellerup.
Forældre vil oftest behandle deres børn lige, og sådan læser jeg også det du skriver.
Principielt må alle virksomhedens værdier også gøre op til værdierne i handel og vandel, med fradrag for alle passiver, f.eks også latent skat til en beregnet kursværdi, afhængig af aktualiteten.
Herefter vurderes hvad virksomheden reelt kan handles til, også om en købesum overhovedet kan finansieres af fremmed kapital, eller om man må lade penge stå i virksomheden.
Det vurderes hvor vigtigt det er at virksomheden bliver i slægtens eje, og barnets forventede evne til at fortsætte virksomheden.
Stor åbenhed om overvejelserne og drøftelse med børnene er af stor vigtighed. Det er ikke altid uproblematisk, men alternativet er oftest værre.
Med fordel drøfter man interessen i at virksomheden fortsætter, og at den fortsættende søskende derfor ikke skal betale så stor en pris, at man risikere at virksomheden går til grunde.
Man bør også drøfte om de øvrige søskende skal have andre værdier, f.eks. Kontanter, der jo er mindre forpligtende end det at skulle drive en virksomhed videre.
Når værdien kendes, vurderes hvilke konsekvenser de forvente de dispositioner skal have i årene der kommer, for gaver/arveforskud, og til hvem,, men også endelig arvens fordeling bør drøftes.
Dette arbejde bør oplagt tilrettelægges med revisor og virksomhedens advokat, eller andre der er øvede i at overskue samspillet mellem interesser, værdiansættelser, aftaler/kontrakter, finansiering, og familieretslige konsekvenser.
Når tilstrækkelig klarhed haves gennemføres planerne.
Det lyder lettere end det umiddelbart er, men med kyndig hjælp er erfaringen, fra der hvor man ikke fik forankret aftalerne i familien, at indsatsen er øvelsen værd.
Min far er musiker og har en del royalties på sine indspilninger. Går disse videre til mig og mine andre søskende, når han er borte eller ophører de ved hans død? M.N., København.
Reglerne om royalties findes i ophavsretsloven. Ophavsretten er det regelsæt, der beskytter ophavsmænd mod, at deres værker bliver kopieret og brugt offentligt uden deres samtykke. Ophavsretsloven beskytter de skabende kunstnere, der frembringer litterære værker, musikværker, sceneværker, filmværker og kunstværker i øvrigt. Ud over ophavsmænd til f.eks. et musikværk, har udøvende kunstnere, som fremfører andres musik, rettigheder ifølge ophavsretsloven. Disse kaldes nærtstående rettigheder, fordi de er nærtstående i forhold til ophavsmændenes rettigheder. Udøvende kunstnere er de musikere, sangere, skuespillere, dansere m.fl., der fremfører værker, fx ved at spille musik eller medvirke i en film.
Ophavsretten til et værk – den ophavsretligt beskyttede præstation – varer som hovedregel indtil 70 år efter ophavsmandens død, dvs. i ophavsmandens levetid plus 70 år. Dette kaldes for droit morale. Beskyttelsestiden for de nærtstående rettigheder (f.eks. udøvende musikere på lydoptagelser) er 70 år fra udgivelsen/offentliggørelsen, hvis den sker inden for 50 år efter optagelsen. Din far indspilninger af eget musik vil være beskyttet i 70 år efter hans død og hans indspilninger af andres musik vil være beskyttet 70 år fra udgivelsen/offentliggørelsen, hvis den sker inden for 50 år efter optagelsen
